El instituto de la usucapión (también llamada "posesión veinteañal") es quizás, uno de los que más se habla en el día a día: estoy seguro de que la mayoría de los que leen ésta entrada, han escuchado hablar a alguien de que "compró posesión para usucapir", o incluso haya intervenido directamente en un negocio de éstos.
Esta figura legal le permite a aquél poseedor de un bien inmueble promover un proceso judicial que culmine con una sentencia que lo declare como dueño, siempre y cuando éste demuestre al Juez haber mantenido durante 20 o más años la posesión continua, pacífica e ininterrumpida de la propiedad raíz.
Ello importa un "premio" que otorga la ley a aquél que usa y goza del bien, independientemente de su buena o mala fe (incluso puede tratarse de un instruso), y un "castigo" al titular registral del mismo -contra quien se dirige el juicio- que pierde su calidad de dueño atento el desinterés que -se entiende- incurre respecto de la propiedad.
Que la posesión sea continua implica que la relación material con el inmueble no haya cesado en ningún momento. La pacificidad de la misma requiere que no haya sido cuestionado nunca (por ejemplo, por el dueño), requisito que se relaciona directamente con el de no interrupción, esto es, no haber sido interpelado o requerido (por ejemplo, vía carta documento) por nadie que se crea con derechos sobre el raíz. En otras palabras, una carta documento del titular registral al poseedor tiene la virtualidad de extinguir el plazo de posesión adquirido, empezando de cero nuevamente, lo que frustraría la procedencia del instituto que nos ocupa.
Ahora bien, existe una línea jurisprudencial que señala que el poseedor durante 20 o más años de una propiedad, en forma pacífica, continua e ininterrumpida, adquiere el dominio por usucapión, independientemente de si promueve el proceso una vez cumplido el plazo, o si permanece inactivo.
Por ejemplo, se ha sostenido: "Poseído el inmueble por el usucapiente, con ánimo de tenerlo para sí, durante el término de 30 (treinta) años que exigía el art. 4015 del cód. civil antes de la reforma del dec.ley 17711/68 (o de veinte años, de acuerdo a la nueva doctrina elaborada en torno a la norma modificada)..., el dominio se incorporó al patrimonio del poseedor, independientemente de la confección o formación de título documental que lo acredite, y los actos de desposesión acaecidos después de los treinta años (o veinte, de acuerdo al ahora vigente art. 4015 del cód. civil) de posesión contínua, carecen de efecto interruptivo, porque la interrupción supone una prescripción en curso de consumarse, resultando jurídicamente inapropiado referir la interrupción a una prescripción ya ganada, de suerte que "para la conformación del título instrumental que se persigue con la acción de usucapión, la ley no exige que el usucapiente se encuentre, en el momento de interponer la demanda, en la posesión real y efectiva del inmueble. Es suficiente que demuestre haber poseído por el tiempo y en la forma que la ley prescribe, cualquiera sea la época en que ese hecho posesorio acaeció".(CC0000 TL 10040 RSD-20-104 S 29/08/1991 Juez MACAYA (SD) - Carátula: Orona, Elfa c/Monez Cazón, Adolfo y otros s/Posesión veinteañal Magistrados Votantes: Macaya - Casarini - Letteiri).
En idéntico sentido: "Cumplido el plazo legal de prescripción el poseedor se transforma en dueño por el solo hecho de su posesión, con prescindencia del pronunciamiento jurisdiccional que reconozca su derecho o lo declare. La prescripción, en suma, produce la adquisición del dominio por el usucapiente, aunque para la disponibilidad del derecho así incorporado al patrimonio del poseedor y la obtención del instrumento representativo sea menester la sentencia declarativa y la inscripción registral. (CC0001 MO 29333 RSD-29-93 S 02/03/1993 Juez ONDARTS (SD) - Carátula: Cornelli c/Aslan s/Posesión veinteañal
Magistrados Votantes: Ondarts - Russo).
La doctrina judicial emanada de éstos precedentes, entendemos, puede generar más de un dolor de cabezas a aquéllos que adquieran una propiedad con las formalidades de la ley y total diligencia -pago del precio, escritura pública- dado que aparecería un tercero ajeno al negocio de compraventa, quien podría oponer sus derechos como dueño al comprador, aún sin haber realizado juicio alguno, esto es, sin necesidad de otra publicidad de su derecho que la posesión.
Estamos de acuerdo que la posesión es una forma de publicidad del derecho, pero no es la que más seguridad jurídica trae aparejada, atento su falta de registración, por ejemplo.
Supongamos que una persona adquiere una casa: previo a comprarla, cómo hace para averiguar que el vendedor vive efectivamente allí y no lo hace un poseedor veinteañal? Según la línea jurisprudencial citada arriba, éste último tiene mejor derecho sobre aquél -aún siendo el vendedor el titular registral- y de esa forma se podrían violentar derechos de adquirentes de buena fe y a titulo oneroso, que adquieren algo del titular registral que técnicamente ya no es más "el dueño".
Ésta situación es mucho más factible que ocurra en la gran mayoría de los casos en que se promueven los juicios de usucapión, esto es, tratándose de lotes vacíos, sin construcción, donde no se conocen a los dueños. El que compra por escritura pública un terreno, con total diligencia y buenas intenciones, podría ver frustrado su derecho ante la aparición de un tercero con títulos que no se registran en ningún organismo (cesión de derechos posesorios, recibos de gastos por mejoras, etc.) y por lo tanto no tienen publicidad alguna.
Dejamos así planteado el problema con la línea jurisprudencial que transcribimos líneas arriba, proponiendo un cambio en sus premisas y contenido, exigiendo -para oponer su derecho ante terceros- que el poseedor veinteañal promueva el correspondiente juicio de usucapión ante el titular registral para poder oponer su derecho, lo que daría una cierta publicidad sobre la litigiosidad del inmueble en juego, en beneficio de los derechos de los eventuales terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, no permitiendo la adquisición del dominio por el simple transcurso del tiempo, sino sumándole a dicha circunstancia el hecho de acudir a la Justicia para formalizar dicha situación.-
No hay comentarios.:
Publicar un comentario