Nota publicada en el portal web de Derecho en Zapatillas

Desalojo por incumplimiento contractual: Qué ocurre en una locación, cuándo procede un desalojo y cuánto tarda. ¿Sirven los convenios de desocupación? ¿Cambia algo si el destino es comercial? Algunos casos comentados.

Desalojo por no contratar seguros

En un contrato de locación comercial es usual pactar que el locatario (inquilino) contrate seguros por su actividad. Por ejemplo, un seguro de responsabilidad civil que cubra demandas de terceros. También puede hacerse en una locación de vivienda pero no es tan común aunque sí aconsejable (por ejemplo, para cubrir daños si el inquilino dejase una maceta en el balcón, incendio, etc….).

En un caso, el locatario dejó de pagar los seguros y el ABL… Los jueces admitieron la demanda de desalojo por incumplimiento de un contrato de locación comercial. Las pruebas de la causa dieron cuenta de las intimaciones cursadas para que el locador cumpla, pero pese a esto insistió y los jueces consideraron que la rescisión (en realidad, resolución por culpa del locador) estaba amparada por el contrato.

  

El convenio de desocupación

El nuevo código civil y comercial no hace referencia expresa este tipo de convenios. Sin embargo, por la posibilidad de desalojo anticipado, es posible que no hagan falta. Si son contemporáneos al contrato de locación, pueden implicar un fraude para violar el plazo mínimo, asumiendo que la fecha de desocupación se deja en blanco…

¿Sirve entonces firmar un convenio de desocupación? En tanto impliquen una renuncia al plazo mínimo legal de dos años para vivienda, no serían válidos si se firman como condición para firmar el contrato de locación. Pero el convenio sí puede implicar el reconocimiento del deber de restituir el inmueble alquilado (por ejemplo, si así se pactó, de común acuerdo).

En un caso, el juez de primera instancia declaró inválido un convenio de desocupación celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler:

Corresponde rechazar el pedido de homologación de un convenio de desocupación que fue celebrado pocos días después de firmado el contrato de alquiler ya que la proximidad entre ambos instrumentos imponía un esbozo, aunque sea somero, del conflicto que fue resuelto mediante su suscripción, en orden a demostrar que no se trató de una herramienta para burlar disposiciones de orden público que rigen la materia.

En otro caso, se convalidó el desalojo contra quien firmó un convenio de desocupación porque si bien planteó la nulidad del acuerdo por vía de excepción (art. 1058 bis, Código Civil derogado; art. 383, CCCN), no surgieron pruebas del aprovechamiento de la necesidad, ligereza o inexperiencia, así como tampoco que se trate de un caso de notable desproporción de las prestaciones, con lo cual los jueces confirmaron que el inquilino debía restituir el inmueble.

Con el nuevo código civil, se rechazó el pedido de homologación de un convenio de desocupación porque el nuevo código civil y comercial derogó la ley que permitía la celebración de ese tipo de convenios. Allí se afirmó:

La homologación judicial de convenios privados celebrados por las partes, respecto de los cuales la intervención judicial se reclama al solo efecto de dar certeza y ejecutividad al instrumento, sin que pre-exista conflicto alguno —en el caso, un convenio de desocupación— es improcedente, pues la posibilidad de dictar una sentencia homologatoria se halla prevista en aquellos supuestos expresamente establecidos, los cuales suponen siempre la preexistencia de un proceso en trámite en el cual se encuentran controvertidos determinados derechos.

Este tipo de convenios quedan, por lo tanto, en un plano de dudosa legalidad cuando sean contemporáneos a la celebración del contrato de locación. En la práctica, solo sirven como reconocimiento de deuda y de la fecha en que debe restituirse. Pero mi consejo es no hacerlos en forma contemporánea al contrato.

Desalojo por falta de pago y calle equivocada…

El desalojo por falta de pago es la causal más común. En general en el contrato se pacta la “mora automática” que es cuando el mero atraso de dos o más meses habilita a declarar resuelto el contrato, aunque se estila cursarle al locatario una intimación para que cumpla (usualmente por vía de carta documento).

Una vez el locador de un inmueble compuesto por dos locales, inició demanda de desalojo contra el inquilino por el vencimiento del término contractual. El inquilino se escudó en la diferencia de calles existente entre la del inmueble individualizado en dicho contrato y la del bien cuyo desahucio se pretendía. #DefensasGeniales ¿? Pero el juez admitió la demanda al considerar que dicha diferencia se debía a un error material.

Ahora bien, el nuevo código civil y comercial (artículo 684 bis) regula la entrega anticipada del inmueble al dueño ante la falta de pago y ante el vencimiento de contrato, mientras sigue el juicio. Esta medida permite agilizar la restitución del inmueble mientras tramita el juicio y así evitar que el inquilino moroso siga reteniendo la propiedad.

Es decir, mientras continúa el juicio por ejecución de alquileres, desgastes, destrozos, expensas, intereses, impuestos, tasas, el inmueble se le devuelve. Para que esta acción sea viable se exige “un reconocimiento judicial” (art. 680 ter) del inmueble.

El mito de los menores

Parece que alquilaron un local para taller mecánico y le iniciaron juicio de desalojo. Al contestar la demanda no dijo nada de que allí vivía un menor pero después apareció. Se dio intervención al Ministerio Pupilar y el juez concluyó que fue una maniobra meramente dilatoria, máxime que ello estaba expresamente prohibido en el mismo contrato de locación donde se previo que el inmueble sería destinado a taller mecánico de automóviles, y no vivienda.

En todo caso, será tarea del Estado que se pueda concretar el derecho a la vivienda pero sin hacer pesar exclusivamente esto sobre el dueño del inmueble donde funcionaba el taller mecánico.

En mi opinión, si bien debe haber políticas públicas para favorecer el derecho a la vivienda (art. 14 bis CN) la larga duración de los juicios (a veces un año e incluso más) genera una suba de precios por vía de mayor riesgo para el propietario, lo que en definitiva puede terminar perjudicando a los inquilinos.