En la realidad actual, encontramos una gran cantidad de casos en los que el inquilino -u ocupante de un inmueble por cualquier otro título que no lo transforme en poseedor: tenedor precario, comodatario, etc- al llegar el momento de restituir el bien, decide retirar artefactos o enseres que se encontraban adheridos al bien raíz y que ya se encontraban en el mismo al entrar en tenencia del mismo.
Ello importa un grave problema para el dueño locador, dado que al perder el poder de hecho sobre la cosa -toda vez que la relación material con el inmueble la tiene, directa y exclusivamente, el ocupante- no puede controlar ni evitar el desmalentamiento de la heredad, o incluso los daños -muchas veces maliciosos- a la misma. Máxime si previo a ello el propietario intimó la devolución de la tenencia -por ejemplo, por haberse vencido el contrato de locación, o por falta de pago del canon- y las relaciones entre ambos se encuentran definitivamente rotas.
Comparto un fallo (del Juzgado Civil y Comercial Nro 7 de Bahía Blanca) en el cual el tenedor precario, al verse compelido a restituir la propiedad a su dueño (un complejo habitacional) por no haber abonado las cuotas mensuales comprometidas contractualmente, decidió desmantelar la propiedad, dañando las paredes internas de la misma. La sentencia valora el informe del oficial de justicia que ingresó al inmueble una vez desalojado el mismo, y que constató el estado en el que se encontraba la misma, luego detallado a través de un acta notarial que también fue evaluado por el Juzgador como prueba de los daños, culminando con una sentencia condenatoria por todos los daños y perjuicios ocasionados.
BAHIA BLANCA, de Marzo de 2017.-
AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos caratulados "VIVIENDAS BAHIA BLANCA SOC. CIVIL C/ NOYA AVELINO S/DAÑOS Y PERJ. DEL./CUAS. (EXC.USO AUT. Y ESTADO)", Expediente Nº 68507, de los que RESULTA:
PRIMERO: A fs. 59 se presenta el Dr. Juan Pablo Capaccioni en representación de Viviendas Bahía Blanca Sociedad Civil promoviendo demanda por daños y perjuicios contra el Sr. Avelino Noya por la suma de $ 64.043,76 con más intereses, costos y costas.
Señala que Viviendas Bahía Blanca S.C. (Antes Alternativa Bahiense II S.C.) es una sociedad civil sin fines de lucro cuyo objeto social es la construcción de un complejo habitacional en propiedad horizontal para adjudicarse entre los socios que la integran. Periódicamente y a medida que se iban construyendo las unidades habitacionales, estas eran entregadas a los socios, quienes pasaban a detentar su tenencia con carácter precario, como paso previo a la adjudicación definitiva.
Relata que de la escritura N° 369 pasada por ante el Notario R. Gonzalez Rouco en fecha 15 de diciembre de 1998 surge la entrega de la tenencia por parte de la sociedad a favor -entre otros- de Avelino Noya del inmueble sito en calle Segunda Tucumán N° 2763, Monoblock 11, Departamento 5 de la ciudad de Bahía Blanca. Destaca que, como se desprende del acta mencionada, las viviendas eran entregadas totalmente terminadas, en perfecto estado y con todos los artefactos en funcionamiento (cocina, grifería, inodoro, etc.).
Atento la falta de pago de varias cuotas sociales, una vez intimado conforme ley 23091, se inició contra el Sr. Noya juicio para obtener su desalojo. El mismo tramitó ante el Tribunal Arbitral del Colegio de Abogados del Departamento Judicial Bahía Blanca (Expte. N° 154/2010). En dichas actuaciones se dictó laudo arbitral haciéndose lugar a la demanda, ordenando el desalojo del Sr. Noya. A su vez, mediante Expte. N° 48512 en trámite por ante el Juzgado Civil y Comercial N° 4 de esta ciudad, se tramitó la ejecución del laudo mencionado (“Viviendas Bahía Blanca S.C. c/ Noya Avelino s/ Ejecución de laudo arbitral”), en el que con fecha 7 de mayo de 2014 se materializó el lanzamiento del demandado, previa desocupación sin aviso alguno por parte del demandado, afirmando que el Sr. Noya se retiró del inmueble sin poner en conocimiento dicha circunstancia ni al Oficial de Justicia (con quien estaba en contacto en forma previa a la desocupación) ni a la Sociedad actora el día 6 de mayo de 2014.
Manifiesta que al realizarse la diligencia de que da cuenta el acta de fs. 29 del expte. N° 48512, previa contratación de cerrajero para ingresar, se pudo constatar que el Sr. Noya, de manera contraria a la buena fe y las obligaciones que el Código Civil le imponía, había prácticamente desmantelado la propiedad y extraído los artefactos accedidos a ella.
Indica que los daños fueron constatados mediante acta notarial realizada por el Escribano Claudio Martín Rieu, describiéndose los mismos; también se habían efectuado pintadas ofensivas en las paredes. Luego de ello, se intimó al Sr. Noya por carta documento a fin de que pague los perjuicios económicos ocasionados (recibida por el accionado el 4 de junio de 2014) sin recibir respuesta alguna, por lo que se ve obligado a la promoción de la presente acción.
Funda en derecho la pretensión, identifica y cuantifica los daños sufridos, ofrece prueba y solicita se haga lugar a la acción, con costas.
SEGUNDO: A fs. 119 se presenta Avelino Noya con el patrocinio del Dr Juan Carlos Martín, contestando la demanda instaurada y solicitando el rechazo de la acción, con costas al actor.
Niega que el departamento ocupado haya sido entregado con los artefactos señalados en demanda. Niega que tenga obligación de devolver o indemnizar a la actora por los artefactos a que laude la actora.
Manifiesta que ha retirado los elementos cuyas factura acompaña porque los ha comprado y pagado y resultan por tanto de su propiedad, y fueron incorporados con posterioridad a la entrega del inmueble, afirmando que la escritura pública de entrega del departamento no refleja la realidad de cada departamento.
Funda en derecho, ofrece prueba, y solicita se rechace la acción intentada, con costas a la actora.
TERCERO: a fs. 125 se abre a prueba la causa. A fs. 243 se certifica sobre el resultado y vencimiento del período probatorio. A fs. 245 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra consentida.
Y CONSIDERANDO:
PRIMERO: Tal como ha quedado trabada la litis, ha quedado reconocida la particular relación de carácter asociativo que existió entre actora y demandado, el carácter de tenedor precario con que recibió la vivienda, como así también las circunstancias que determinaron el lanzamiento del demandado de la vivienda que ocupaba Avelino Noya sita en calle Segunda Tucumán N° 2763, Monoblock 11, Departamento 5 de la ciudad de Bahía Blanca, el que se materializó el día 7 de mayo de 2014 en el marco del expediente Expte. N° 48512 en trámite por ante el Juzgado Civil y Comercial N° 4 de esta ciudad, “Viviendas Bahía Blanca S.C. c/ Noya Avelino s/ Ejecución de laudo arbitral”.
También ha reconocido el demandado el retiro de numerosos elementos de la vivienda, aunque afirmó que lo hizo porque habían sido adquiridos por él como dice surge de la documental que acompaña, y ello le daba derecho a hacerlo, pues manifiesta que la actora no entregó el departamento en el estado ni con los elementos consignados en el acta de entrega de tenencia del bien, de modo que corresponde analizar la prueba producida a fin de determinar si ha logrado acreditar los extremos invocados.
A fs. 221 y 230 obra informe del Escribano Gonzalez Rouco en punto a la autenticidad de las escrituras 148 del 31/12/1991 y 369 del 15/12/1998, cuyas copias obran en autos.
De la escritura N° 369 (fs. 25/28) surge la entrega efectuada por Alternativa Bahiense II S.C. de la tenencia precaria al Sr. Avelino Noya de la Unidad habitacional N° 5, sita en Segunda Tucumán N° 2763, Monoblock 11 de Bahía Blanca el día 15 de diciembre de 1998.
En la cláusula 2) se establece que los socios reciben en ese acto la tenencia precaria de la unidad, la que detentarán a nombre de la sociedad en los términos de los arts. 2352, 2461 ss. y cc. del C. Civil, comprometiéndose a mantener la misma en las condiciones en que las reciben y pagar todos los gastos o deterioros que sufran las mismas que no sean el natural producido por el buen uso conforme el destino de la unidad. A su vez, en la cláusula 3) se consigna que las viviendas se entregan totalmente terminadas, con un termotanque a gas natural, una cocina a gas natural de 4 hornallas, un calefactor a gas natural tiro balanceado, un lavarropas automático, mesada en la cocina de granito con doble bacha de acero inoxidable, juego de baño compuesto por inodoro con mochila, bidet y lavatorio, grifería completa, un teléfono para portero, tomas y llaves eléctricas completas, puertas placa y puertas para placard enchapadas en guatambú barnizado ...recibiéndolas los adjudicatarios a su plena satisfacción.
De la copia fiel de la escritura N° 134 del 2 de mayo de 2003 pasada ante la Escribana Ormaechea surge el cambio de denominación de “Alternativa Bahiense II S.C.” por el de “Viviendas Bahía Blanca Sociedad Civil” que corre a fs. 187/192 remitida por la depositaria de los protocolos Esc. Zunilda Montiel.
De ello se sigue que la unidad ha sido entregada en ese acto al demandado en carácter de tenedor precario (extremo incluso reconocido por él mismo), y que la unidad fue entregada en perfecto estado, con los elementos enumerados en la escritura, y recibida de conformidad (art. 996 del C. Civil) y recibida de conformidad .
También que por dicho instrumento el Sr. Noya asumió el carácter de simple tenedor y el compromiso de mantener la unidad en la misma condiciones en que se recibió . Y tal deber de conservación se imponía, además de la aceptación manifestada en el acta de recepción, a tenor del carácter en que recibió la vivienda, pues son las obligaciones impuestas al tenedor precario por los arts. 2352, 2461, 2463, 2266, 1615 y cc. del Código Civil.
SEGUNDO: De las constancias obrantes en el Expte. N° 48512 (tramitado ante el Juzgado Civil y Comercial N° 4) “Viviendas Bahía Blanca S.C. C/ NOYA, Avelino s/ Ejecución de laudo arbitral” -a través del cual se ejecutara el Laudo recaído en el trámite efectuado ante el Tribunal Arbitral del Colegio de Abogados de Bahía Blanca por el cual se condenara a Noya a desalojar la unidad N° 5 ya identificada-, surge que al momento de efectivizar la medida el día 7 de mayo de 2014 a través del pertinente mandamiento, se constató que el inmueble se había desocupado. Al ingresar con auxilio de cerrajero, la autorizada informó al Oficial de Justicia el desmantelamiento de la cocina, baño, puertas y placares.
Asimismo, la Escritura N° 117 pasada por ante el Escribano Claudio M. Rieu (adscripto al Registro N° 40 de esta ciudad), da cuenta de la constatación notarial realizada el día 16 de mayo de 2014 en la unidad N° 5 del monoblock 11 de la calle Maestra Caballero N° 2763, que había sido entregado en tenencia provisoria a Avelino Noya, en la que se verificaron daños y faltantes (agujero en la pared que da al exterior del departamento en lugar del calefactor, faltando los zócalos, puerta placa de acceso al pasillo, faltantes de maderas de contención en el balcón, faltantes de artefactos de cocina, lavadero y puerta, faltantes de artefactos del baño, constatando sólo la presencia de una pequeña bañera a la que le falta todos los azulejos de su alrededor y un espejo; en el dormitorio se observa que no tiene puerta placa de acceso y tampoco están las puertas del placar y no hay calefactor; en el restante dormitorio también falta puerta de acceso, puertas del placar y ausencia de calefactor). Observan asimismo en dormitorios y living pintadas en las paredes con insultos. Se acompañan fotografías certificadas por el notario que reflejan la situación descripta en el acta.
De los testimonios recibidos en autos, brindados por personas hábiles, libres de excepción y contestes entre sí y que dan razón satisfactoria de sus dichos (doct. art. 456 del CPCC) se extraen similares conclusiones. Isabel Amalia Castillo (fs. 203), vivía en el mismo edificio, manifiesta que las propiedades eran entregadas en muy buenas condiciones, con todos los artefactos, calefactores, cocina, sanitarios completos, persianas, placares completo; relata que vio al demandado destornillando la puertas, declara que los inmuebles se entregaron con lo que figuraba en acta de entrega. Gisela Mariel Peralta, a fs. 204: declara que recibió vivienda con calefactor, termotanque, cocina, baño completo con grifería, mesada en la cocina, barandas y puertas, pisos (alfombras en algún caso). Relata que vio el estado en que quedó el departamento, paredes destrozados, escritas, con insultos. A fs. 238 la Testigo Vanesa Yanina García declara que vivía debajo del departmento en que vivía Noya y que sufrió daños en su departamento (se cayó parte del techo en zona de ducha y mitad del baño).
Que los daños y elementos faltantes descriptos son coincidentes con los que la actora reclama sean resarcidos en demanda, y verificados a través de la perito tasador Martillera Sofía Torralba en su informe de fs 216 y ss., que fuera consentido por las partes y del que por los principios y fundamentos que expone no encuentro razones para apartarme (doct. art. 474 CPCC).
Allí la experta corrobora que los valores reclamados de $ 64073,76 son los correctos para el mes de mayo de 2014 (materiales y mano de obra) de acuerdo a los daños que surgen de las fotografías obrantes a fs. 33/48, informando asimismo que en caso de efectuar las reparaciones indicadas no se vería afectado el valor venal del inmueble.
A fs. 174/185 obra asimismo informe de Codimat que confirma autenticidad del presupuesto que corre a fs. 55 y en similar sentido a fs. 222/224 obra respuesta de oficio de la firma Gili y cía. Confirmando los presupuestos acompañados en demanda.
TERCERO: En contraste con la conducta probatoria desplegada por la actora, se advierte un absoluto desinterés por parte del demandado Noya, sobre quien pesaba la carga de acreditar los extremos invocados en su responde en función de lo dispuesto por el art. 375 del CPCC: que la vivienda no fue entregada con todos los artefactos como se menciona en demanda, que retiró los elementos que había colocado en la vivienda porque eran “de su propiedad”, y que no tenía obligación de devolver o indemnizar a la actora los artefactos mencionados en el escrito de inicio (doct. art. 375 del CPCC); en definitiva, que los daños reclamados no podían serle atribuidos y que no era responsable por los mismos.
Es que en estos autos, el demandado ha perdido la posibilidad de producir su prueba por propia inacción.
Así, a fs. 202 obra acta que da cuenta de la falta de presentación del pliego pertinente a fin de que la actora absuelva posiciones, de modo que ha perdido el derecho a producir tal prueba (art. 408 último párrafo del CPCC).
A fs. 226 se decretó la caducidad de toda la prueba testimonial ofrecida por el demandado, en tanto que a fs. 235 se declaró la negligencia de la demandada en la producción de la prueba informativa pendiente y pericial de ingeniero en construcciones.
Y frente al incumplimiento del demandado de la carga impuesta por el art. 375 del CPCC (arg. art. 1563 C. Civil) la suerte de la acción queda sellada, correspondiendo, en consecuencia, hacer lugar a la demanda intentada.
CUARTO: Que tal como se señalara en el considerando SEGUNDO, los daños en la vivienda han sido acreditados mediante el mandamiento que corre a fs. 27/29 del Expte. N° 48512 agregado por cuerda, el acta notarial que corre a fs. 29/48, y los testimonios de fs. 204 y 238.
Respecto de la entidad de los mismos y valores consignados a fs. 58, los presupuestos acompañados en demanda han sido corroborados por las firmas que los expidieron (fs. 185, 208, 222/224, 227), y la perito tasadora ha dictaminado que los valores peticionados se corresponden con los vigentes a mayo de 2014 (fecha en que se verificaron los daños) en concepto de materiales y mano de obra.
Por ello, corresponde hacer lugar a la demanda por la suma de PESOS SESENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y TRES CON 76/100.
A dicha suma se adicionarán intereses a la tasa que paga el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus operaciones de depósitos a treinta días publicada como “tasa pasiva plazo fijo digital” de acuerdo a jurisprudencia de la SCBA (Cfr. C. 119.176, "Cabrera, Pablo David contra Ferrari, Adrián Rubén. Daños y perjuicios", sent. del 15 de junio de 2016 de la S.C.B.A, concordante por la aplicada por la Cámara de Apelaciones Departamental), a partir del 4/6/2014 en que fuera intimado a abonar los gastos y erogaciones de reparación del departamento mediante carta documento remitida por la actora cuya autenticidad fuera informada a fs. 195/196 (arg. art. 509, 622 y cc. Cód. Civil).
Se fija el plazo para el cumplimiento de lo ordenado en diez días de quedar firme el presente resolutorio.
QUINTO: Las costas se imponen al demandado en su condición de vencido (art. 68 y cc. CPCC).
Por los fundamentos expuestos y normas legales citadas FALLO esta causa seguida por Viviendas Bahía Blanca S.C. contra Avelino Noya: 1°) Haciendo lugar a la demanda, condenando al demandado Avelino Noya a pagar a la actora la suma de PESOS SESENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y TRES CON 76/100, con más los intereses fijados en el considerando Cuarto; 2°) fijando el plazo para su cumplimiento en diez días a partir de la firmeza de la sentencia; 3°) imponiendo las costas al demandado vencido (considerando 5°). Difiérese la regulación de los honorarios profesionales para cuando exista base cierta (art. 51 dec. Ley 8904/77). Déjese copia (Ac. 2514 SCBA). Notifíquese.
Proveo por disposición de la Excma. Cámara de Apelaciones Departamental
Pablo Federico Bostal Juez
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