Este artículo está dirigido a todos aquéllos que tienen interés en comprar en un remate judicial y no tienen conocimiento de su operatoria, con la intención de exponer en la forma más clara y simple las circunstancias que cualquier eventual comprador tiene que tener en miras para que la subasta le sea un buen negocio.
La subasta es un trámite que tiene su punto de partida en el hecho de la existencia de bienes de un deudor que no ha satisfecho el crédito de su acreedor. Y por lo tanto éste, para posibilitar la percepción de su acreencia, acude al Juez a los fines de que se vendan forzozamente ésos bienes, para lo cual se designa un martillero.
Junto con el decreto de subasta judicial, se traba embargo sobre el bien a subastar. La traba de ésta medida cautelar es fundamental a los fines de determinar qué acreedor tendrá derecho a cobrar primero del dinero obtenido en subasta, dado que suele ocurrir que un deudor tenga varios acreedores que lo hayan llevado a juicio.
Generalmente las subastas se realizan sobre bienes inmuebles, y tienen una base, esto es, un monto determinado por debajo del cual los que interesados en su compra que pujen en el acto no podrán ofertar, sino que siempre tiene que ofertarse valores por encima de dicha base.
Previo al remate, el martillero designado por el Juez fijará una fecha para su realización, y lo publicará vía edictos en el diario de mayor circulación de la zona y en el Boletín Oficial de la Provincia donde se encuentre el bien. Desde el punto de vista del interesado en adquirir un bien en subasta, es fundamental revisar detenidamente el edicto, ya que en él se encuentra toda la información relativa al bien objeto de venta: fecha y hora, si está ocupado y en su caso por quién, en qué lugar está ubicado, su nomenclatura catastral y partida, la base con la que saldrá a subasta, comisión del martillero (generalmente el 3% del valor obtenido en remate), fecha y hora de exhibición (para que los interesados en comprar puedan revisar personalmente el inmueble), etc.
En el acto del remate, en el día y hora fijados en el edicto, el mejor postor será quien adquiera el bien. Debe abonar, en el momento, el 10% del valor obtenido en la subasta (por ejemplo, si se vendió una cochera a $150.000, deberá entregarle al martillero ni bien terminada la subasta, la suma de $15.000), de los cuales el rematador retendrá su comisión, pagará el sellado del boleto de compraventa y cualquier otro gasto que se haya irrogado con motivo de la venta forzoza.
En saldo del precio (el 90% restante) deberá ser depositado judicialmente por el comprador una vez que se apruebe el remate. Es menester aclarar que entre el acto de venta y el pago del saldo de precio puede pasar un mes o más, dado que el martillero debe rendir cuentas de la operación, de la cual se le corre traslado a las partes intervinientes en el juicio para que se expidan al respecto, y luego sí, el juez ordenará la aprobación de la venta e intimará al comprador a que deposite el saldo.
Por lo tanto, puede el comprador en subasta no contar con la totalidad del dinero que oferta (sólo necesita el 10%) y luego conseguir la totalidad para una vez intimado, depositar el saldo pendiente de pago (o sea, el 90% restante).
Una práctica bastante habitual -que realizan algunas agrupaciones que se dedican a comprar y vender a terceros bienes en remate- es la de adquirir en subasta para luego ceder el boleto de compraventa a un tercero, y de ésa forma, ganar con la diferencia. Muchas veces los jueces (como en el modelo del edicto que copio al pie de la nota) prohíben tal operatoria.
Debemos aclarar también que quien adquiere en subasta debe constituir domicilio -el cual se detalla en el boleto de compraventa que confecciona el martillero en el acto de remate- en el cual será intimado luego, para que deposite el saldo. Y ello importa que deberá intervenir en el expediente con patrocinio letrado, dando cuenta del depósito de la suma pendiente de pago, y pidiendo el mandamiento judicial de entrega de posesión, para que a través del oficial de justicia actuante, le sea formalmente entregada la cosa adquirida, y se perfeccione de ésa forma la venta (título + tradición).
Los martilleros suelen mencionar que el precio de venta en los remates ronda el 60% del valor real de mercado, por lo que los compradores suelen obtener provechosos resultados económicos.
Modelo de edicto:
El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 5 de Bahía Blanca, Secretaría Unica, hace saber por tres días que la Martillera Marcela Alejandra Foglia (Mat. Tº V Fº070 C.M.B.B.) desinsaculada en autos caratulados: "Ferreyra Marcelo Víctor c/Ferreryra Zulema Rita s/Fijación de canon locativo" (Expte. 105.764) de trámite ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 5, de Bahía Blanca, subastará el 09 de junio de 2017, a las 11 hs. en el Colegio de Martilleros Públicos del Departamento Judicial de Bahía Blanca ubicado en calle San Martín 578, la mitad indivisa (1/2) de la nuda propiedad del inmueble ubicado en la calle Washington Nº 1402 de la localidad de Bahía Blanca identificado catastralmente como Circunscripción II, Sección D, Manzana 287 A, Parcela 13, Matrícula 91.708 Partida 007-0038213, con una Base de Pesos: Doce mil Quinientos ($ 12.500). Ocupado por la Sra. Ferreyra Zulema Rita, el Sr. Alvarez Argañaraz Gerardo Ariel y la Sra. Pino Mónica. No registra deudas por impuesto inmobiliario ni por tasas municipales. Condiciones de venta: Seña 10%, sellado de Ley 1,2%, arancel profesional 3% cada parte, 10% aportes provisionales Ley Nº 7.014 a cargo del comprador; al contado y al mejor postor en dinero efectivo en el acto de la firma del boleto. El comprador debe constituir domicilio dentro del radio de este Juzgado (art. 580 CPC). Revisar el día 8 de junio de 2017 de 10 a 11 hs. en la calle Washington Nº 1.402 de la localidad de Bahía Blanca. Se hace saber a los posibles oferentes que se prohibe la compra en comisión como así también ceder el boleto de compra venta. Bahía Blanca, 17 de mayo de 2017. Juan Manuel Blanpain, auxiliar letrado.
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